租赁物业是违法建筑？责任如何分担？

公司斥巨资租赁了两栋房屋

在装修时发现其中一栋竟是违法建筑

这该怎么办？

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下面这个案例吧！

简介

2019年1月，A公司与B公司签订《房屋租赁合同》，承租B公司的单身宿舍与地产大厦两栋物业，并向其支付了履约保证金与租金。

为改造成酒店式公寓，A公司在承租后对房屋进行二次装修。在此过程中却发现，承租的两栋物业存在安全隐患。随后，B公司委托第三方对两栋建筑进行结构检测及安全性鉴定，鉴定结论为：两栋物业现有主体结构安全性不满足按拟定方案重新装修改造要求。

为此，双方签订《补充协议》，约定由A公司对承租物业进行加固处理，B公司则给予A公司自2019年3月1日至10月20日的免租期。

在后续的装修过程中，由于地产大厦的五层为加建面积，无房产证和产权登记，无法顺利办理相关凭证，A公司遂致函B公司，建议双方友好协商解除合同并退回A公司所有费用。随后B公司向A公司发出《解除房屋租赁合同通知书》，理由是A公司未支付2019年3月至2019年10月的房租。因双方协商不成，A公司诉至，要求B公司返还履约保证金、首月租金和赔偿装饰工程设计费等。

审理

生效判决认为：

一、关于《房屋租赁合同》及《补充协议》的效力。涉案租赁物包含两栋独立的建筑，《房屋租赁合同》及《补充协议》的效力应据此分开认定。地产大厦现为五层，加建的第五层与原建筑物是一个不可分割的整体，未办理建设工程规划许可证，属于违法建筑，故《房屋租赁合同》及《补充协议》中关于地产大厦的相关约定无效。且合同已载明地产大厦第五层加建的情况，约定“因五楼属加建，乙方知悉并同意接受此现状，并自行负责解决所有可能的许可、备案等经营问题”，被告B公司在合同签订时已披露真实信息，且出示了房屋所有权证原件，不存在欺诈行为。原告A公司作为承租方，应对涉案租赁物的情况进行充分核实，其在明知地产大厦第五层加建未办理审批手续的情况下仍签订合同，应承担相应的风险。认定双方对于地产大厦相关合同约定无效均存在过错，对过错后果各承担50%责任。而单身宿舍已办理建设工程规划许可证，属于合法建筑，因此相关合同约定合法有效。

二、《房屋租赁合同》及《补充协议》中有关单身宿舍的约定解除问题。2019年11月21日，原告A公司向被告B公司发《函》，称涉案租赁物无法办理完整租赁凭证，导致无法办理二次装修施工许可证，要求解除合同及退还费用。《房屋租赁合同》中明确约定由原告A公司“自行负责解决所有可能的许可、备案等经营问题”，因此原告A公司在《函》中所述解除合同理由不能成立，其提前解除合同，应承担违约责任。被告B公司于2019年11月26日发出《解除房屋租赁合同通知书》，确定《房屋租赁合同》及《补充协议》中关于单身宿舍的相关约定解除。根据《补充协议》，原告A公司违约解除合同，需支付相关期间的租金及违约金。

综上，判决，双方签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》中关于地产大厦的合同约定无效，关于单身宿舍的合同约定于2019年11月27日解除。原告A公司应支付2019年4月1日至2019年11月27日期间单身宿舍租金及违约金，单身宿舍的装修设计费用由其自身承担；被告B公司应返还原告A公司关于地产大厦的履约保证金，并按50%比例承担原告A公司地产大厦装修设计费用的损失。

说法

根据法律规定，违法建筑物的租赁合同无效。本案中，A公司明知租赁房屋存在违建行为而选择承租或因缺乏审慎的注意义务而疏忽违建事实，则A公司需承担部分责任。在此提醒，出租人在出租物业时，要保证租赁物业的产权合法，不得违规加建、改变房屋规划用途或将临时建筑超审批期限租赁；若加建物业既存，尽快向行政主管部门完善相关手续；承租人在在签署租赁合同前，需重点审查可能影响租赁合同效力的有关事项，如承租的物业面积与出租人提供的产权证、建设工程规划许可证所载面积是否一致，租赁物业是否为临时建筑、以及租赁期限是否超过了临时建筑使用期限等，避免后续发生相应纠纷。

法条链接

《中华人民共和国合同法》

第五十六条 无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。

第五十八条 合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。

《最高人民关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》

第二条 出租人就未取得建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民应当认定有效。

来自：龙岗区、深圳市中级人民

作者：陈规

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